BPHTB Adalah: Rumus & Cara Menghitung BPHTB untuk Pemula

BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pajak daerah yang dikenakan setiap kali hak atas tanah maupun bangunan berpindah tangan, baik melalui jual beli, waris, hibah, tukar-menukar, maupun lelang. Pungutan tersebut dibayar oleh pihak yang menerima hak, bukan oleh pihak yang melepaskan hak tersebut.

Tim Rumah Bandung Timur menyusun uraian berikut untuk membantu calon pembeli rumah, investor properti, dan wajib pajak menghitung besaran BPHTB sebelum transaksi berlangsung. Setiap bagian mencakup dasar hukum, objek pajak, rumus perhitungan, hingga simulasi angka agar proses jual beli properti berjalan lebih terarah.

Dasar Hukum BPHTB di Indonesia

Aturan BPHTB pertama kali termuat dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997, kemudian diperbarui lewat Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000. Kedua aturan itu menempatkan BPHTB sebagai pungutan pusat.

Sejak terbitnya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, kewenangan memungut BPHTB berpindah ke pemerintah kabupaten dan kota. Pembaruan lanjutan hadir lewat Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, yang menegaskan batas tarif maksimal serta nilai minimal NPOPTKP di seluruh daerah.

Karena status BPHTB sebagai pajak daerah, ketentuan tarif dan nilai bebas pajak bisa berbeda antara satu kota dengan kota lain. Perbedaan itu bergantung pada peraturan daerah masing-masing wilayah.

Siapa yang Wajib Membayar BPHTB?

Kewajiban membayar BPHTB melekat pada pihak yang memperoleh hak baru atas tanah atau bangunan. Sejumlah pihak yang termasuk subjek pajak BPTHB antara lain sebagai berikut:

1. Pembeli rumah, ruko, apartemen, atau tanah kosong.
2. Penerima hibah dari anggota keluarga maupun pihak lain.
3. Ahli waris yang menerima properti dari pewaris.
4. Badan usaha yang memperoleh tanah melalui penggabungan, pemekaran, atau peleburan.
5. Pemenang lelang tanah dan bangunan.

Kewajiban tersebut tetap berlaku meski nilai transaksi tergolong kecil, selama perolehan hak tersebut termasuk objek yang dikenai BPHTB.

Objek BPHTB yang Perlu Diketahui

Peraturan membagi objek BPHTB menjadi dua kelompok besar, yaitu objek yang dikenai pajak dan objek yang dikecualikan dari pajak.

Objek yang Dikenakan BPHTB

1. Jual beli tanah dan bangunan.
2. Tukar-menukar hak atas properti.
3. Hibah maupun hibah wasiat.
4. Warisan.
5. Pemasukan tanah ke dalam modal perseroan atau badan hukum.
6. Penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang melibatkan tanah.
7. Hadiah berupa tanah atau bangunan.
8. Pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap.
9. Pemenangan lelang.

Objek yang Dikecualikan dari BPHTB

1. Tanah atau bangunan untuk keperluan ibadah.
2. Aset yang digunakan kantor pemerintah.
3. Properti milik badan atau perwakilan lembaga internasional sesuai ketentuan yang berlaku.
4. Tanah atau bangunan yang diperoleh karena wakaf.
5. Properti untuk kepentingan sosial tertentu sesuai peraturan daerah setempat.

BPHTB Berapa Persen?

Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5 persen dari dasar pengenaan pajak. Angka tersebut berlaku secara nasional sebagai batas atas, sehingga sejumlah pemerintah daerah berpeluang menetapkan tarif lebih rendah lewat peraturan daerah masing-masing.

Dasar pengenaan pajak bukan berasal dari harga transaksi secara utuh, melainkan dari selisih antara Nilai Perolehan Objek Pajak dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Selisih inilah yang kemudian dikalikan tarif 5 persen untuk memperoleh besaran BPHTB terutang.

Sebagian besar kota di Indonesia menerapkan tarif 5 persen secara penuh. Meski begitu, calon pembeli maupun ahli waris tetap disarankan mengecek perda setempat sebelum menyusun anggaran transaksi.

Baca selengkapnya di Pajak Pembeli Rumah Berapa Persen?

Rumus Menghitung BPHTB

Rumus dasar BPHTB dapat dituliskan sebagai berikut:

5% × (NPOP – NPOPTKP)

Dua komponen dalam rumus tersebut perlu diketahui lebih dulu.

1. NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak adalah harga transaksi yang disepakati pembeli dan penjual. Apabila harga transaksi lebih rendah dibanding Nilai Jual Objek Pajak dari Pajak Bumi dan Bangunan, maka NJOP yang dipakai sebagai dasar hitung.
2. NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah nilai batas yang ditetapkan pemerintah daerah sebagai ambang bebas pajak. Wajib pajak baru membayar BPHTB atas bagian nilai yang melebihi ambang tersebut.

Contoh Perhitungan BPHTB

Berikut simulasi perhitungan agar rumus di atas lebih mudah dicerna. Angka pada contoh bersifat ilustrasi sehingga tetap perlu disesuaikan dengan ketentuan NPOPTKP terbaru di wilayah masing-masing.

Simulasi Jual Beli Rumah di Bandung

1. Harga transaksi rumah yang dijual di Arcamanik senilai Rp 900.000.000.
2. NJOP pada tahun yang sama tercatat Rp 750.000.000.
3. NPOPTKP untuk perolehan hak pertama di Kota Bandung ditetapkan Rp 60.000.000.
4. Dasar pengenaan pajak dihitung dari Rp 900.000.000 dikurangi Rp 60.000.000, hasilnya Rp 840.000.000.
5. BPHTB terutang menjadi 5 persen dikalikan Rp 840.000.000, hasilnya Rp 42.000.000.

Simulasi Waris kepada Anak Kandung

1. Nilai pasar rumah warisan diperkirakan Rp 1.100.000.000.
2. NPOPTKP untuk waris kepada keluarga sedarah di Kota Bandung ditetapkan lebih tinggi, yaitu Rp 300.000.000.
3. Dasar pengenaan pajak menjadi Rp 1.100.000.000 dikurangi Rp 300.000.000, hasilnya Rp 800.000.000.
4. BPHTB terutang sebesar 5 persen dikalikan Rp 800.000.000, hasilnya Rp 40.000.000.

Sejumlah daerah turut memberi keringanan tarif khusus untuk waris dan hibah wasiat kepada keluarga sedarah, misalnya potongan hingga 50 persen dari pokok BPHTB terutang

Ahli waris disarankan menanyakan fasilitas tersebut langsung ke Bapenda setempat karena besarannya berbeda tiap daerah dan sebagian mengharuskan pengajuan permohonan terlebih dahulu.

NPOPTKP dan Pengaruhnya terhadap Besaran BPHTB

Nilai NPOPTKP menentukan seberapa besar bagian transaksi yang bebas dari BPHTB. Semakin tinggi NPOPTKP suatu daerah, semakin kecil dasar pengenaan pajak yang harus dibayar wajib pajak.

Ketentuan nasional menetapkan NPOPTKP paling rendah senilai Rp 80.000.000 untuk perolehan hak pertama, naik dari batas sebelumnya sebesar Rp 60.000.000. Sejumlah kota masih menerapkan angka mendekati batas minimal tersebut, sementara kota besar dengan harga tanah tinggi cenderung menetapkan NPOPTKP lebih besar.

Fasilitas NPOPTKP hanya berlaku satu kali untuk setiap wajib pajak pada perolehan hak pertama di suatu wilayah. Transaksi berikutnya di wilayah yang sama umumnya tetap dikenai BPHTB penuh tanpa pengurangan serupa.

Sebagai gambaran, berikut NPOPTKP yang berlaku di Kota Bandung menurut peraturan daerah setempat.

Angka di atas dapat berubah sewaktu-waktu mengikuti pembaruan Perda Kota Bandung, sehingga verifikasi ke Bapenda tetap diperlukan sebelum transaksi berlangsung.

Keringanan dan Pembebasan BPHTB untuk Rumah Subsidi

Sejumlah pemerintah daerah memberikan pengurangan bahkan pembebasan BPHTB bagi pembeli rumah subsidi atau rumah pertama dengan harga di bawah ambang tertentu. Kebijakan tersebut umumnya ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang membeli hunian lewat program rumah bersubsidi pemerintah.

Skema keringanan umumnya dituangkan dalam peraturan kepala daerah tersendiri, sehingga plafon harga rumah, batas penghasilan pemohon, dan tata cara pengajuannya berbeda di setiap kota. Calon pembeli rumah subsidi disarankan menanyakan langsung ke Bapenda maupun pengembang perumahan mengenai fasilitas tersebut sebelum akad kredit ditandatangani.

Kapan BPHTB Terutang dan Harus Dibayar?

Waktu terutangnya BPHTB berbeda tergantung jenis peristiwa hukum yang mendasarinya.

1. Jual beli terutang sejak tanggal Perjanjian Pengikatan Jual Beli ditandatangani.
2. Hibah, tukar-menukar, dan pemasukan dalam badan hukum terutang sejak akta ditandatangani.
3. Waris terutang sejak ahli waris mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan.
4. Putusan hakim terutang sejak putusan tersebut berkekuatan hukum tetap.
5. Lelang terutang sejak tanggal penunjukan pemenang lelang.

Pembayaran BPHTB umumnya menjadi syarat sebelum akta jual beli dapat didaftarkan di kantor pertanahan. Notaris atau PPAT umumnya meminta bukti setor BPHTB sebelum proses balik nama dilanjutkan.

Sanksi Jika Telat Membayar BPHTB

Keterlambatan membayar BPHTB menunda proses balik nama sekaligus menimbulkan beban bunga. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023, wajib pajak yang telat membayar atau menyetor BPHTB dikenai sanksi administratif berupa bunga sebesar 1 persen per bulan dari jumlah pajak yang belum dibayar.

Sanksi tersebut dihitung sejak tanggal jatuh tempo hingga tanggal pembayaran, dengan jangka waktu pengenaan paling lama 24 bulan. Bagian dari bulan tetap dihitung penuh satu bulan, sehingga keterlambatan beberapa hari saja tetap terkena bunga satu bulan penuh.

Selain beban bunga, akta jual beli maupun proses balik nama sertifikat juga tertahan selama BPHTB belum lunas. Kondisi tersebut berisiko mengganggu jadwal serah terima properti, terutama pada transaksi yang melibatkan KPR.

Cara dan Prosedur Membayar BPHTB

Alur pembayaran BPHTB secara garis besar mengikuti tahapan berikut, meski detail teknis dapat berbeda tiap daerah. Wajib pajak di Kota Bandung dapat mengurus BPHTB melalui Bapenda Kota Bandung di Jalan Wastukencana Nomor 2, atau lewat layanan BPHTB elektronik yang disediakan Bapenda Jawa Barat.

1. Wajib pajak mengisi Surat Setoran Pajak Daerah BPHTB sesuai data transaksi.
2. Wajib pajak menghitung besaran BPHTB terutang berdasarkan tarif dan NPOPTKP setempat.
3. Wajib pajak melakukan pembayaran melalui bank persepsi atau kanal digital yang ditunjuk Bapenda.
4. Wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran kepada PPAT atau kantor pertanahan sebagai syarat balik nama.

Sejumlah kota kini menyediakan layanan BPHTB elektronik sehingga pengisian formulir dan validasi dapat dilakukan secara daring. Layanan tersebut mempercepat proses sekaligus menekan risiko kesalahan input data.

Dokumen yang Perlu Disiapkan

Kelengkapan berkas turut menentukan cepat atau lambatnya proses validasi BPHTB. Berikut dokumen yang umumnya diminta Bapenda.

1. Surat Setoran Pajak Daerah BPHTB yang sudah diisi.
2. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk wajib pajak.
3. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang PBB tahun berjalan.
4. Bukti pembayaran PBB lima tahun terakhir.
5. Fotokopi akta jual beli, akta hibah, atau surat keterangan waris sesuai jenis perolehan hak.
6. Kartu Keluarga dan surat keterangan waris tambahan khusus untuk pengurusan BPHTB waris.

Setiap Bapenda berpeluang meminta dokumen tambahan sesuai jenis transaksi, sehingga konfirmasi berkas ke loket layanan tetap disarankan sebelum pengajuan.

Estimasi Total Biaya Tambahan Selain Harga Properti

Selain harga rumah, calon pembeli perlu menyiapkan beberapa komponen biaya lain agar transaksi tidak terganggu di tengah jalan. Berikut gambaran umum komponen tersebut.

Angka pada tabel bersifat perkiraan umum. Konfirmasi ke notaris atau PPAT tetap diperlukan karena biaya jasa dapat berbeda tergantung kompleksitas transaksi.

Tips agar Perhitungan BPHTB Tidak Meleset

Calon pembeli maupun investor properti dapat menempuh sejumlah langkah berikut agar anggaran BPHTB terhitung akurat sejak awal.

1. Cek nilai NPOPTKP terbaru di Bapenda kota atau kabupaten lokasi properti, karena angka tersebut dapat berubah setiap tahun.
2. Bandingkan harga transaksi dengan NJOP terbaru agar dasar pengenaan pajak dihitung dari nilai yang tepat.
3. Siapkan dana tambahan di luar harga properti, mengingat BPHTB harus lunas sebelum akta didaftarkan.
4. Konsultasikan simulasi perhitungan dengan notaris atau PPAT yang menangani transaksi agar tidak ada komponen biaya yang terlewat.
5. Simpan seluruh bukti pembayaran BPHTB sebagai arsip, karena dokumen tersebut turut dibutuhkan saat proses balik nama maupun penjualan kembali di masa depan.

Perhitungan BPHTB yang akurat membantu pembeli maupun ahli waris menyusun anggaran transaksi properti dengan lebih terukur. Tim Rumah Bandung Timur menyarankan setiap calon pembeli menyiapkan simulasi perhitungan sejak tahap negosiasi harga, bukan setelah akta siap ditandatangani.

BPHTB dan PPh Final Penjual, Apa Bedanya?

Selain BPHTB, transaksi jual beli properti juga melibatkan Pajak Penghasilan final yang dibebankan kepada penjual. Dua pungutan tersebut sering tertukar karena sama-sama muncul dalam satu transaksi, padahal dasar hukum dan pihak yang menanggungnya berbeda.

Baik BPHTB maupun PPh final sama-sama menjadi syarat administrasi sebelum notaris memproses akta jual beli. Calon pembeli tetap perlu menyiapkan dana BPHTB secara terpisah dari harga rumah, sementara kewajiban PPh final berada di pihak penjual.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

• BPHTB dihitung dari harga jual atau NJOP?
  BPHTB dihitung dari nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP. Apabila harga transaksi lebih rendah dibanding NJOP, maka NJOP yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak.
• Apakah BPHTB bisa dicicil?
  Secara umum BPHTB harus lunas sebelum akta jual beli ditandatangani dan didaftarkan, sehingga tidak tersedia skema cicilan resmi dari Bapenda. Sejumlah bank penyalur KPR mengizinkan BPHTB dimasukkan ke dalam plafon pembiayaan, namun ketentuannya kembali ke kebijakan masing-masing bank.
• Siapa yang menanggung BPHTB dalam transaksi KPR?
  Kewajiban membayar BPHTB tetap berada di pihak pembeli meski rumah dibeli lewat skema KPR. Dana BPHTB umumnya disiapkan di luar uang muka, kecuali bank pemberi kredit menyertakannya dalam paket pembiayaan.
• Apakah rumah subsidi bebas BPHTB?
  Sebagian daerah memberi keringanan atau pembebasan BPHTB untuk rumah subsidi, namun kebijakan tersebut tidak berlaku otomatis di seluruh wilayah. Pembeli rumah subsidi perlu mengecek ketentuan tersebut ke Bapenda atau pengembang perumahan yang menangani transaksi.