Pajak Penjual Rumah Berapa Persen? Ini Penjelasan Lengkapnya

Persentase pajak penjual rumah adalah 2,5 persen dari harga jual. Angka tersebut merupakan tarif final Pajak Penghasilan (PPh) yang wajib disetorkan penjual sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan notaris. Selain PPh, penjual rumah masih memiliki tanggungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk tahun berjalan serta sejumlah biaya administrasi lain yang menyertai proses transaksi.

Ketentuan pajak penjualan properti tersebut tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 dan menjadi acuan resmi notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) saat memproses dokumen jual beli. Artikel berikut menjabarkan rincian tarif, dasar hukum, cara menghitung, hingga perbedaan kewajiban pajak antara penjual dan pembeli rumah agar proses transaksi berjalan lebih lancar.

Persentase Pajak Penjual Rumah yang Berlaku

Tarif pajak penjualan rumah bersifat final, artinya besaran pajak dihitung dari total harga jual atau nilai transaksi, bukan dari keuntungan bersih yang diperoleh penjual. Ketentuan tersebut berlaku sama, baik rumah dijual dengan harga di atas maupun di bawah nilai perolehan awal.

Berikut rincian tarif PPh final atas transaksi jual beli rumah:

• Tarif Umum: 2,5 persen dari harga jual atau nilai transaksi yang disepakati.
• Objek yang Dikenakan: Rumah, tanah kosong, ruko, apartemen, dan bangunan lain yang dialihkan hak kepemilikannya.
• Dasar Pengenaan: Nilai tertinggi antara harga transaksi dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum pada Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB terakhir.

Tarif Khusus Rumah Sederhana dan Rumah Subsidi

Tarif PPh final tidak selalu 2,5 persen, sebab PP 34/2016 memberi keringanan khusus untuk kategori rumah tertentu. Berikut ketentuan tarif khusus tersebut:

• Tarif 1 persen berlaku untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, contohnya pengembang perumahan subsidi.
• Kategori rumah sederhana mengacu pada ketentuan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mengenai batasan luas bangunan, luas tanah, dan harga jual maksimal program rumah subsidi.
• Tarif khusus tersebut tidak berlaku untuk penjual perorangan yang menjual rumah pribadi meski rumah tersebut termasuk kategori subsidi, sebab ketentuan tersebut ditujukan bagi pelaku usaha pengalihan tanah dan bangunan.

Ketentuan Pajak untuk Rumah Warisan dan Hibah

Pengalihan rumah warisan kepada ahli waris pada dasarnya dikecualikan dari PPh final selama status kepemilikan berpindah karena pewarisan, bukan transaksi jual beli. Kewajiban PPh baru muncul apabila ahli waris kemudian menjual rumah warisan tersebut kepada pihak lain.

Berikut ketentuan yang berlaku untuk pengalihan rumah melalui warisan dan hibah:

• Pengalihan karena warisan dikecualikan dari PPh final, namun tetap perlu dilaporkan melalui Surat Keterangan Bebas (SKB) dari kantor pajak setempat.
• Penjualan rumah warisan oleh ahli waris kepada pihak lain tetap dikenakan PPh final 2,5 persen dari harga jual atau NJOP saat transaksi berlangsung.
• Hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, atau badan sosial termasuk pengusaha kecil turut dikecualikan dari PPh final, sepanjang tidak ada hubungan usaha, kerja, kepemilikan, atau penguasaan antara para pihak.

Dasar Hukum Pajak Penjualan Rumah

Kewajiban pajak bagi penjual rumah tidak dibuat sembarangan, melainkan bersumber dari beberapa regulasi resmi yang saling melengkapi satu sama lain. Berikut dasar hukum yang mengatur pajak penjualan rumah:

• Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan.
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
• Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 112/PMK.03/2017 tentang Tata Cara Pembayaran dan Pelaporan Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, sebagai payung hukum BPHTB yang menjadi kewajiban pembeli.

Regulasi tersebut menjadi rujukan notaris, PPAT, dan kantor pajak setempat saat memverifikasi kelengkapan dokumen sebelum akta jual beli ditandatangani kedua pihak.

Rincian Pajak yang Ditanggung Penjual Rumah

Selain PPh final, penjual rumah masih memiliki dua tanggungan lain yang wajib diselesaikan sebelum transaksi dinyatakan sah secara hukum.

Pajak Penghasilan (PPh) Final 2,5 Persen

PPh final dihitung dari harga jual atau NJOP, mana nilainya lebih tinggi, lalu dikalikan 2,5 persen. Pembayaran dilakukan sendiri oleh penjual melalui bank persepsi menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP), lalu bukti setoran tersebut menjadi syarat wajib bagi notaris sebelum AJB diterbitkan.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Tahun Berjalan

PBB untuk tahun transaksi berlangsung menjadi tanggungan penjual, sementara tahun-tahun setelahnya beralih ke pembeli sebagai pemilik baru. Tarif PBB terutang dihitung sebesar 0,5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), dengan rumus berikut:

• NJKP = NJOP dikurangi NJOPTKP.
• PBB Terutang = 0,5 persen dikali NJKP.

Persentase NJKP mengikuti nilai NJOP properti, yaitu 40 persen apabila NJOP mencapai Rp 1 miliar atau lebih, dan 20 persen apabila NJOP berada di bawah angka tersebut.

Biaya Jasa Notaris atau PPAT

Jasa notaris diperlukan untuk menyusun dan mengesahkan AJB agar transaksi memiliki kekuatan hukum yang mengikat kedua pihak. Biaya jasa tersebut umumnya ditanggung penjual, meski pembagian beban antara penjual dan pembeli tetap dapat dirundingkan sesuai kesepakatan.

Perbedaan Pajak Penjual Perorangan dan Pengembang

Skema pajak penjualan rumah sebenarnya sama secara tarif dasar, namun kewajiban tambahan berbeda tergantung status penjual sebagai perorangan atau pelaku usaha. Perbedaan tersebut sering luput dari perhatian pembeli maupun penjual awam.

Berikut perbandingan kewajiban pajak antara penjual perorangan dan penjual berstatus pengembang:

• Penjual perorangan hanya menanggung PPh final 2,5 persen dari harga jual serta PBB tahun berjalan, tanpa kewajiban memungut pajak tambahan dari pembeli.
• Penjual berstatus pengembang atau badan usaha yang telah terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) menanggung PPh final sesuai tarif yang berlaku, baik 2,5 persen maupun 1 persen untuk kategori rumah sederhana.
• Penjual berstatus PKP juga wajib memungut PPN 11 persen dari pembeli, menerbitkan faktur pajak elektronik, serta melaporkan kewajiban tersebut secara berkala melalui SPT Masa PPN.
• Penjual perorangan tidak memiliki kewajiban memungut PPN meski menjual lebih dari satu unit properti, selama penjualan tersebut tidak dilakukan sebagai kegiatan usaha rutin.

Contoh Perhitungan Pajak Penjualan Rumah

Perhitungan pajak penjualan rumah lebih mudah dicerna lewat simulasi angka. Simulasi berikut menggunakan contoh salah satu rumah yang dijual di daerah Antapani, Bandung.

Rumah tersebut terjual dengan harga Rp 800 juta. Berikut perhitungan PPh final yang wajib disetorkan penjual:

• Harga jual: Rp 800.000.000.
• Tarif PPh final: 2,5 persen.
• PPh terutang: 2,5% x Rp 800.000.000 = Rp 20.000.000.

Nominal PPh tersebut wajib disetorkan sebelum AJB ditandatangani notaris. Perhitungan PBB tahun berjalan mengikuti rumus terpisah berdasarkan NJOP tanah dan bangunan yang tercantum pada SPPT terbaru milik penjual.

Berikut tabel referensi cepat perhitungan PPh final berdasarkan kisaran harga jual rumah:

Tabel tersebut hanya berlaku untuk tarif umum 2,5 persen dan belum memperhitungkan tarif khusus 1 persen bagi rumah sederhana yang dijual pengembang.

Pajak Penjual dan Pembeli Rumah

Kewajiban pajak dalam transaksi properti dibebankan kepada kedua pihak, sebab penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggungan masing-masing sesuai aturan yang berlaku. Perbedaan tersebut sering membuat kedua pihak keliru menghitung total biaya yang perlu disiapkan.

Berikut perbandingan kewajiban pajak antara penjual dan pembeli rumah:

• Penjual menanggung PPh final 2,5 persen dari harga jual, PBB tahun berjalan, dan sebagian biaya notaris.
• Pembeli menanggung BPHTB sebesar 5 persen dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi NPOPTKP.
• Pembeli menanggung PPN 11 persen apabila properti dibeli langsung dari pengembang berstatus Pengusaha Kena Pajak.
• Pembeli menanggung biaya cek sertifikat, biaya balik nama, dan sebagian biaya pembuatan AJB.

Silakan klik disini untuk mempelajari selengkapnya tentang persentase pajak pembeli rumah.

Pembagian kewajiban tersebut membuat proses jual beli rumah melibatkan dua alur pajak berbeda yang berjalan bersamaan menjelang penandatanganan akta.

Waktu Pembayaran Pajak Penjualan Rumah

Pajak penjualan rumah wajib dilunasi sebelum akta jual beli diterbitkan, bukan setelah transaksi selesai dan dana diterima penjual. Notaris atau PPAT umumnya menahan proses penandatanganan akta apabila bukti setor PPh dan BPHTB belum diserahkan kedua pihak.

Batas waktu penyetoran PPh final adalah sebelum akta ditandatangani, sedangkan pelaporan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan tetap mencantumkan transaksi tersebut sebagai penghasilan final yang telah dikenakan pajak sebelumnya.

Keterlambatan penyetoran PPh final menimbulkan sanksi administrasi berupa bunga yang dihitung sejak tanggal jatuh tempo hingga tanggal pembayaran dilakukan, mengacu pada tarif bunga acuan yang diterbitkan Kementerian Keuangan setiap periode. Sanksi tersebut berlaku terpisah dari risiko tertundanya penerbitan AJB akibat bukti setor pajak yang belum lengkap.

Selain sanksi bunga, keterlambatan pelaporan pada SPT Tahunan turut berpotensi dikenakan denda administrasi tersendiri sesuai ketentuan Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, sehingga penjual disarankan menyelesaikan kewajiban pajak sebelum tenggat waktu yang ditetapkan.

Cara Membayar dan Melaporkan Pajak Penjualan Rumah

Proses pembayaran PPh final atas penjualan rumah dapat ditempuh melalui beberapa tahapan berikut agar berjalan tertib dan tercatat resmi:

• Hitung dasar pengenaan pajak dengan membandingkan harga jual dan NJOP terbaru, lalu ambil nilai tertinggi di antara keduanya.
• Buat kode billing pajak melalui laman resmi Direktorat Jenderal Pajak atau aplikasi pajak daring yang tersedia.
• Lakukan pembayaran melalui bank persepsi, kantor pos, atau kanal pembayaran daring yang bekerja sama dengan otoritas pajak.
• Simpan bukti setor elektronik sebagai lampiran wajib saat notaris menyusun AJB.
• Sertakan transaksi tersebut pada pelaporan SPT Tahunan sebagai penghasilan final tanpa perlu digabung dengan penghasilan lain.

Kelalaian menyetorkan pajak sebelum akta ditandatangani berpotensi menunda proses balik nama sertifikat dan menimbulkan sanksi administrasi di kemudian hari.

Tips Mengurus Pajak Saat Menjual Rumah

Sejumlah langkah berikut dapat membantu penjual rumah menyiapkan kewajiban pajak dengan lebih rapi:

• Siapkan dokumen SPPT PBB terbaru sebagai dasar perhitungan NJOP dan PBB terutang.
• Hitung estimasi PPh final sejak awal agar harga jual yang ditawarkan tetap realistis bagi calon pembeli.
• Gunakan jasa notaris atau PPAT tepercaya untuk memastikan seluruh proses administrasi berjalan sesuai prosedur yang berlaku.
• Simpan bukti setoran pajak (SSP) sebagai arsip pribadi selain sebagai syarat penerbitan AJB.
• Lakukan pembayaran pajak jauh sebelum jadwal penandatanganan akta agar transaksi tidak tertunda.
• Konsultasikan perhitungan pajak dengan konsultan pajak atau kantor pelayanan pajak setempat apabila nilai transaksi tergolong besar.

Kesiapan dokumen serta ketepatan perhitungan pajak membuat proses penjualan rumah berjalan lebih cepat dan terhindar dari kendala administrasi menjelang penandatanganan akta jual beli.

Pertanyaan seputar Pajak Penjual Rumah

• Apakah rumah yang dijual rugi tetap dikenakan pajak?
  Ya, PPh final atas penjualan rumah tetap dihitung dari harga jual atau NJOP tanpa memperhitungkan untung maupun rugi yang dialami penjual, sebab sifat pajak tersebut final dan tidak dikaitkan dengan penghasilan bersih.
• Siapa yang menanggung pajak saat transaksi jual beli rumah?
  Penjual menanggung PPh final beserta PBB tahun berjalan, sedangkan pembeli menanggung BPHTB dan PPN apabila properti dibeli dari pengembang berstatus Pengusaha Kena Pajak.
• Apakah pajak penghasilan atas penjualan rumah bisa dicicil?
  PPh final atas penjualan rumah pada dasarnya harus dilunasi sekaligus sebelum AJB diterbitkan, sehingga tidak tersedia skema cicilan resmi dari otoritas pajak untuk kewajiban tersebut.
• Apakah rumah warisan yang dijual kembali tetap kena PPh final?
  Ya, penjualan rumah warisan kepada pihak lain tetap dikenakan PPh final 2,5 persen dari harga jual atau NJOP, meski proses pewarisan awal dikecualikan dari pajak tersebut.
• Berapa lama proses pembayaran pajak sebelum akta jual beli terbit?
  Proses pembayaran dapat diselesaikan dalam hitungan hari setelah kode billing terbit, namun penjual disarankan menyelesaikannya jauh sebelum jadwal penandatanganan akta agar notaris memiliki waktu memverifikasi seluruh dokumen.